Tahliye taahhütnamesi şartları

Tahliye taahhüdünün sonuç doğurması için kiracının, kira ilişkisi kurulduktan sonra, serbest iradesiyle ve yazılı olarak belirli bir boşaltma tarihini üstlenmesi gerekir. Kiracı o tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir ya da dava açabilir. Bu bir aylık süre geçirilirse aynı taahhüde dayanarak tahliye istenemez.

Tahliye taahhüdü ne işe yarar?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı güçlü bir korumaya sahiptir. Sözleşmenin süresi dolsa bile kiracı çıkacağını bildirmedikçe sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzar ve kiraya veren ancak kanunun saydığı sebeplerle tahliye isteyebilir. Tahliye taahhüdü bu sebeplerden biridir ve uygulamada en sık başvurulanıdır.

TBK m. 352/1, boşaltma sözünü yazıyla vermiş kiracının bu sözü tutmadığı durumu ele alır. Böyle bir durumda kiraya verenin elinde, boşaltma gününü izleyen bir aylık süre içinde kullanabileceği iki araç vardır: icra takibi veya tahliye davası. Kanun, bu belgenin kiracıya kolayca imzalatılan bir araca dönüşmemesi için geçerliliği sıkı koşullara bağlamış; koşulların önemli bir kısmı da Yargıtay içtihatlarıyla şekillenmiştir.

Geçerlilik koşulları

Bir taahhütnamenin hukuken sonuç doğurabilmesi için şunlar aranır:

• Yazılı şekil: Sözlü boşaltma sözü taahhüt sayılmaz. Adi yazılı belge yeterlidir; noterde düzenlenmesi zorunlu değildir.
• Kiracının imzası: Belgeyi kiracı ya da bu konuda temsil yetkisi bulunan kişi imzalar. Birden fazla kiracı varsa, Yargıtay uygulamasında taahhüdün kiracıların tamamından alınması aranmaktadır.
• Belirli bir tarih: Boşaltma günü belgeden açıkça anlaşılmalıdır. "Mal sahibi istediğinde çıkacağım" türünden muğlak ifadeler bu şartı karşılamaz.
• Taşınmazın ve tarafların belirliliği: Hangi yerin, kim tarafından, kime karşı boşaltılacağı belgede yer almalıdır.
• Serbest irade: Baskı, korkutma ya da aldatma yoluyla alınan taahhüt geçerli sayılmayabilir.
• Zamanlama: Taahhüt, kira sözleşmesi kurulduktan ve kural olarak kiralanan kiracıya teslim edildikten sonra verilmiş olmalıdır.

Sözleşmeyle aynı anda imzalanan taahhütler

Zamanlama koşulu, mahkemelerde en çok tartışılan konudur. Taşınmazı kiralamak isteyen kişinin, önüne konan her belgeyi imzalamak zorunda hissettiği kabul edilir. Bu nedenle kira sözleşmesiyle aynı anda alınan taahhüt, Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre baskı altında verilmiş sayılır ve geçersizdir.

Taahhütnamenin üzerinde sözleşmeden sonraki bir tarih yazılıysa, belgenin serbest iradeyle verildiği kabul edilir. Kiracı, tarihin sonradan doldurulduğunu ya da belgenin aslında sözleşmeyle birlikte imzalandığını ileri sürüyorsa, bu iddiasını aynı güçte bir yazılı delille kanıtlamak zorundadır. Bu ilke Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında istikrarlı biçimde tekrarlanmaktadır.

Aile konutu ayrı bir dikkat gerektirir. TMK m. 194, eşlerden birinin diğerinin açık rızası olmadan aile konutuna ilişkin kira sözleşmesini feshedemeyeceğini öngörür. Bu yüzden yalnızca bir eşin imzaladığı taahhüdün aile konutu bakımından sonuç doğurup doğurmayacağı, somut olayın koşullarına göre tartışmalı olabilir.

Bir aylık süre

Kiraya veren, taahhüt edilen boşaltma tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır. Boşaltma tarihi 1 Haziran ise başvurunun en geç 1 Temmuz'a kadar yapılması gerekir. Süre kaçırıldığında taahhüt o tarih için etkisini yitirir ve kira ilişkisi kanuni hükümlere göre devam eder.

Kiracının boşaltma yükümlülüğü, taahhüt edilen tarih geldiğinde doğar; daha önce harekete geçilemez. Tarihin geçmesi de kira sözleşmesini kendiliğinden bitirmez. Yargıtay uygulamasına göre sözleşme, tahliye kararının kesinleşmesiyle sona erer ve kiracı bu süre içinde kira bedelini ödemeye devam etmelidir.

İcra yolu mu, dava yolu mu?

Kiraya veren iki yoldan birini seçebilir:

• İlamsız tahliye takibi: İcra ve İflas Kanunu m. 272 ve devamında düzenlenmiştir. Kiraya veren taahhütnameyi icra dairesine sunar; daire kiracıya, taşınmazı on beş gün içinde boşaltmasını isteyen bir tahliye emri gönderir. Kiracı yedi gün içinde itiraz edebilir. İtiraz halinde kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi talep eder.
• Tahliye davası: Kiraya veren doğrudan dava da açabilir. Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

İki yol arasında arabuluculuk bakımından önemli bir fark vardır. 7445 sayılı Kanun'la 1 Eylül 2023'ten beri kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Ancak İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla yürütülen tahliye takipleri bu zorunluluğun dışında tutulmuştur. Taahhüde dayanan icra takibi için arabulucuya gitmek gerekmez; dava yolu seçilirse arabuluculuk dava şartıdır. Arabuluculuk süresince hak düşürücü süreler işlemez.

İcra takibinde kiracı imzaya itiraz edecekse bunu ayrıca ve açıkça yapmalıdır; aksi halde imzayı kabul etmiş sayılır. İmza inkâr edilirse inceleme belgenin aslı üzerinden yapılır.

Taahhüt yoksa başvurulabilecek diğer sebepler

Geçerli bir taahhüt bulunmuyorsa ya da süre kaçırılmışsa, kiraya veren ancak kanunda sayılan diğer sebeplerle tahliye isteyebilir:

• Gereksinim: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı (TBK m. 350).
• Esaslı onarım veya yeniden inşa: Taşınmazın boşaltılmasını zorunlu kılan esaslı onarım, genişletme ya da yeniden inşa (TBK m. 350).
• Yeni malikin gereksinimi: Taşınmazı sonradan edinen malikin ihtiyacı (TBK m. 351).
• İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtar yapılmış olması (TBK m. 352).
• Kiracının başka konutu: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması (TBK m. 352).
• On yıllık uzama süresinin dolması: Bu sürenin sonunda kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 347).

Bu sebeplerin her birinin kendine özgü koşulları ve süreleri vardır. Taahhüt ise aralarında en kısa ve en belirgin yol olduğu için öne çıkar.

Uygulamada dikkat edilmesi gerekenler

Uygulamada sıkça görülen tablo, taahhüdün kira sözleşmesiyle birlikte, aynı dosya içinde imzalatılmasıdır. Kiraya veren bu belgeye güvenerek yıllarca bekler, tahliye istediği gün belgenin işe yaramadığını öğrenir. Taahhüt alınacaksa, kira ilişkisi başladıktan sonra ayrı bir belge olarak düzenlenmesi önerilir.

Diğer önemli noktalar:

• Tarihi boş bırakılan taahhüt: Kiracı boşaltma tarihini boş bırakarak imza atmışsa, kiraya verene bu kısmı doldurma yetkisi verdiği kabul edilebilir. Tarihin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ispat yükü kiracıdadır.
• Belgenin aslı: İmza inkâr edildiğinde inceleme fotokopi üzerinden yapılamaz; taahhütnamenin aslının özenle saklanması gerekir.
• Sözleşmeye eklenen boşaltma maddesi: Kira sözleşmesinin içine yazılan "kiracı şu tarihte çıkacaktır" türünden hükümler, sözleşmeyle aynı anda verildiğinden kural olarak tahliye taahhüdü işlevi görmez.
• Takvim takibi: Uygulamada en çok kaybedilen hak, bir aylık sürenin unutulmasından kaynaklanır. Boşaltma tarihi geldiğinde başvuru evrakının hazır olması gerekir.

Sık sorulan sorular

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye dava dilekçesi örneği

• Dava yolu seçilirse dilekçe, arabuluculukta anlaşma sağlanamadıktan sonra sulh hukuk mahkemesine verilir; ilamsız icra yoluyla tahliye takibi için arabulucuya gitmek gerekmez.
• Taahhüt edilen boşaltma tarihinden itibaren bir ay içinde harekete geçilmelidir; arabuluculukta geçen sürede bu hak düşürücü süre işlemez (TBK m. 352/1).
• Dilekçeye tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesi ve arabuluculuk son tutanağı eklenir; taahhütnamenin aslı saklanmalı ve istendiğinde sunulmalıdır.

[İL/İLÇE] NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİNE

DAVACI      : [Ad Soyad] (T.C. Kimlik No: [...........])
              [Adres]
VEKİLİ      : [Varsa Av. Ad Soyad, adres]
DAVALI      : [Ad Soyad] (T.C. Kimlik No: [...........])
              [Adres]
KONU        : Tahliye taahhüdüne dayanılarak [Kiralananın adresi] adresindeki kiralananın
              tahliyesi talebidir.
DAVA DEĞERİ : [Tutar] TL (bir yıllık kira bedeli)

AÇIKLAMALAR :

1. Davacı, [Kiralananın adresi] adresindeki [konut / çatılı işyeri] niteliğindeki
   taşınmazı [Tarih] başlangıç tarihli kira sözleşmesiyle davalıya kiraya vermiş ve
   kiralananı [Tarih] tarihinde davalıya teslim etmiştir. Aylık kira bedeli halen [Tutar]
   TL'dir.

2. Davalı, kira ilişkisi kurulduktan ve kiralanan kendisine teslim edildikten sonra,
   [Tarih] tarihli yazılı tahliye taahhütnamesiyle kiralananı [Boşaltma Tarihi] tarihinde
   boşaltacağını kendi serbest iradesiyle üstlenmiştir. Taahhütname davalı tarafından
   imzalanmış olup kiralananı, tarafları ve belirli bir boşaltma tarihini açıkça

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz.