Ortaklığın giderilmesi davası

Ortaklığın giderilmesi davası, birden fazla kişiye ait bir taşınır veya taşınmaz malın paylaştırılmasını sağlar; halk arasında hâlâ "izale-i şuyu" adıyla anılır. Kanuni bir engel yoksa her paydaş istediği zaman paylaşma talep edebilir. 1 Eylül 2023'ten itibaren önce arabulucuya başvurmak zorunludur; anlaşma çıkmazsa dava sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Ortak mülkiyet neden davaya dönüşür?

Mirasla kalan bir ev, kardeşlerin birlikte aldığı bir arsa ya da babadan kalma bir tarla... Malın birden fazla sahibi olduğunda kullanım, kiraya verme, satış ve masrafların paylaşımı konusunda görüş ayrılıkları neredeyse kaçınılmazdır. Paydaşlardan biri satmak, diğeri oturmak, bir başkası beklemek ister. Kanun bu durumda kimseyi süresiz bir ortaklığa mahkûm etmez.

TMK m. 698 her paydaşa malın paylaştırılmasını isteme hakkı tanır. Bu hak ancak paydaşları bağlayan bir hukuki işlem varsa ya da mal kalıcı olarak belirli bir amaca ayrılmışsa sınırlanır; ayrıca paylaşma, elverişsiz bir zamanda talep edilemez. Ortaklığı sürdürmek isteyen paydaşlar bunu bir sözleşmeyle güvenceye alabilir. Ne var ki böyle bir anlaşma on yılı aşan bir süre için bağlayıcı olmaz ve konu taşınmazsa resmî şekilde düzenlenmesi gerekir.

Kanunda bu dava için öngörülmüş bir zamanaşımı süresi yoktur; ortaklık sürdükçe dava açılabilir.

Paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti

Ortak mülkiyetin iki türü vardır ve dava bu ayrıma göre farklı işler:

• Paylı mülkiyet: Her malikin payı bellidir; tapuda "1/2" ya da "1/4" gibi gösterilir. Paydaş kendi payını satabilir veya devredebilir (TMK m. 688).
• Elbirliği mülkiyeti: Mirasçılar arasında en sık görülen türdür. Miras bırakanın ölümüyle mirasçılar terekenin tamamına birlikte malik olur; hiçbiri belirli bir parça üzerinde tek başına tasarruf edemez (TMK m. 640 ve m. 701).

Miras ortaklığında da kural benzerdir: paylaşmayı ertelemeyi gerektiren bir sözleşme ya da kanun hükmü bulunmadıkça, mirasçılardan her biri terekenin bölüştürülmesini dilediği anda talep edebilir (TMK m. 642). Elbirliği halindeki bir taşınmaz için dava açılırken mirasçılık belgesi gerekir; belge yoksa önce bunun alınması gerekir. Satış bedeli de mirasçılık belgesindeki paylara göre dağıtılır.

Mirasçıların tamamı anlaşırsa, elbirliği mülkiyeti tapu müdürlüğünde paylı mülkiyete çevrilebilir. Bu durumda her mirasçının payı tapuda ayrı görünür ve mirasçı kendi payı üzerinde tasarruf edebilir. Ancak paylı mülkiyete geçmek ortaklığı bitirmez; taşınmaz hâlâ birden fazla kişiye aittir ve anlaşmazlık sürerse ortaklığın giderilmesi yoluna yine gidilebilir. Bir taşınmazın bir kısmı paylı, bir kısmı elbirliği mülkiyetine tabi olabilir; bu durumda dağıtımda hem tapudaki paylar hem de mirasçılık belgesindeki paylar birlikte hesaba katılır.

Önce arabuluculuk

7445 sayılı Kanun, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na m. 18/B'yi ekleyerek taşınır ya da taşınmaz bir malın paylaşılması ve ortaklığın sona erdirilmesi taleplerini dava şartı arabuluculuğun kapsamına almıştır. Kural 1 Eylül 2023'ten beri uygulanmaktadır ve arabulucuya gidilmeden açılan dava usulden reddedilir.

Arabulucu süreci kural olarak üç haftada bitirir; zorunlu hallerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir. Taraflar anlaşırsa, anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Taşınmazlara ilişkin belgelerde bu şerhi taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi verir ve anlaşmanın taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalara uygun olup olmadığını denetler. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir.

Anayasa Mahkemesi, bu uyuşmazlıklarda arabuluculuğun dava şartı olmasına yönelik iptal başvurularını reddetmiştir; kural yürürlüktedir.

Görevli ve yetkili mahkeme, taraflar ve giderler

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4). Taşınmazlarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir (HMK m. 12); taraflar başka bir yer üzerinde anlaşsa bile dava orada görülür. Taşınır mallarda genel yetki kuralları uygulanır.

Davada bütün paydaşların yer alması zorunludur. Davayı paydaşlardan biri veya birkaçı açabilir; diğerlerinin tamamı davalı olarak gösterilir. Bir paydaş eksik kalmışsa mahkeme bunu kendiliğinden gözetir ve eksikliğin tamamlanmasını sağlar. Adresi bulunamayan paydaş için kayyım atanabilir.

Bu davada kazanan ya da kaybeden taraf olmadığı kabul edilir. Bu yüzden yargılama giderleri ve vekâlet ücreti, kural olarak paydaşlara payları oranında yüklenir; masraflar davayı açan paydaşın üzerinde kalmaz.

Dava nasıl ilerler?

Süreç, arabuluculuktan satış bedelinin dağıtılmasına kadar birkaç aşamadan geçer:

• Belgelerin toplanması: Güncel tapu kaydı, varsa mirasçılık belgesi ve paydaşların kimlik ve adres bilgileri hazırlanır. Paydaşlardan biri vefat etmişse onun mirasçıları da belirlenir.
• Arabuluculuk: Büroya başvurulur ve bütün paydaşlar toplantıya çağrılır. Anlaşma sağlanırsa süreç burada bitebilir.
• Dava dilekçesi: Anlaşma olmazsa son tutanakla birlikte sulh hukuk mahkemesine başvurulur. Dilekçede taşınmazın ada, parsel ve varsa bağımsız bölüm bilgileri ile tüm paydaşlar gösterilir.
• Keşif ve bilirkişi: Mahkeme taşınmazın bulunduğu yerde keşif yapar; bilirkişi, taşınmazın değerini ve aynen bölünmeye elverişli olup olmadığını raporlar.
• Karar: Mahkeme aynen taksime veya satışa hükmeder. Karara karşı kanuni süre içinde istinaf yoluna başvurulabilir.
• Uygulama: Satış kararı kesinleştikten sonra satış memurluğu ilan ve ihale işlemlerini yürütür; bedel paydaşlara dağıtılır.

Davanın süresi; paydaş sayısına, tebligat sorunlarına, mirasçılık belgesinin eksiksiz olup olmamasına ve bilirkişi incelemesine göre değişir. Yurt dışında yaşayan ya da adresi bilinmeyen bir paydaş süreci belirgin biçimde uzatabilir.

Aynen taksim mi, satış mı?

TMK m. 699 iki paylaşma biçimi öngörür: malın kendisinin paydaşlar arasında bölünmesi ya da malın satılıp elde edilen paranın bölüştürülmesi. Satış pazarlık yoluyla veya artırmayla gerçekleşebilir. Paydaşlar yöntemi kendi aralarında belirleyemezse seçim hâkime kalır.

• Aynen taksim: Kanun önceliği malın aynen bölünmesine tanır. Mal, önemli bir değer kaybına uğramadan payları oranında bölünebiliyorsa hâkim aynen taksime karar verir. Eşit olmayan parçalar arasındaki fark parayla denkleştirilebilir. Taşınmazda kat mülkiyetine uygun birden fazla bağımsız bölüm varsa ve talep edilirse, kat mülkiyeti kurularak paylaştırma yapılabilir.
• Satış: Aynen bölme mümkün değilse veya önemli bir değer kaybına yol açacaksa, malın açık artırmayla satışına karar verilir. Paydaşların tamamı kabul ederse artırma yalnızca paydaşlar arasında yapılabilir. Satış bedeli, masraflar düşüldükten sonra paylar oranında dağıtılır.

Karar öncesinde taşınmazın değeri bilirkişi aracılığıyla belirlenir. İmar durumu ve tarım arazilerine ilişkin özel mevzuat, aynen taksimin mümkün olup olmadığını doğrudan etkileyebilir.

Satış aşaması ve 7589 sayılı Kanun

Satış kararı kesinleştikten sonra satış memurluğu aracılığıyla, İcra ve İflas Kanunu hükümleri uygulanarak yerine getirilir. 31 Temmuz 2026'da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun, miras yoluyla edinilmiş taşınmazların satışına özel bir kural getirdi. Paydaşların tamamı payını mirasla edinmişse ve aralarında mirasçı olmayan bir malik yoksa, ilk artırmaya yalnızca malik mirasçılar katılabilir. Bu artırmada geçerli bir teklif için taşınmazın tahmin edilen değerinin tamamının aşılması aranır; mirasçılar da teminat yatırmakla yükümlüdür. Bu sonuç sağlanamazsa satış genel hükümlere döner ve artırmaya üçüncü kişiler de katılabilir. Özel usul bir defaya mahsus uygulanır ve yürürlük tarihinden önce ilanı yapılmış artırmalara uygulanmaz.

Uygulamada dikkat edilmesi gerekenler

Bu davalarda en çok zaman kaybettiren konu, eksik ya da güncel olmayan mirasçılık belgesidir. Paydaşlardan biri dava sırasında vefat ederse onun mirasçılarının da davaya katılması gerekir ve tebligat süreci baştan başlar. Bu nedenle davadan önce tapu kaydı ile mirasçılık belgesinin birlikte, güncel haliyle kontrol edilmesi önerilir.

Sahadan diğer notlar:

• Tapudaki kısıtlamalar: İpotek, haciz veya şerh gibi kayıtların önceden incelenmesi, satış ve dağıtım aşamasında sürpriz yaşanmasını önler.
• Paydaş adresleri: Yurt dışındaki paydaşlara tebligat aylar sürebilir; adreslerin arabuluculuk aşamasında netleştirilmesi süreci hızlandırır.
• Keşif ve bilirkişi raporu: Keşifte hazır bulunmak ve rapora karşı kanuni süre içinde itiraz etmek, değer tespitine etki etmenin başlıca yoludur.
• Paydaşlardan birinin yaptığı yapılar: Taşınmaz üzerinde bir paydaşın kendi imkânlarıyla yaptığı bina veya diktiği ağaçlar gibi eklentiler varsa, bunların değerlendirmede nasıl dikkate alınacağı dava sırasında ayrıca ele alınmalıdır.
• Arabuluculuk tutanağı: Tüm paydaşların sürece dahil edildiğinden emin olunmalıdır; eksik paydaşla yürütülen arabuluculuk sonradan sorun çıkarabilir.

Sık sorulan sorular

Ortaklığın giderilmesi dava dilekçesi örneği

• Dilekçe, arabuluculukta anlaşma sağlanamadıktan sonra taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine verilir; bu yetki kesindir (HMK m. 4 ve m. 12; 6325 sayılı Kanun m. 18/B).
• Ortaklık devam ettiği sürece dava açılabilir, kanunda zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemiştir (TMK m. 698).
• Dilekçeye arabuluculuk son tutanağı, güncel tapu kaydı, miras yoluyla edinilmişse mirasçılık belgesi ve tüm paydaşların kimlik ve adres bilgileri eklenir.

[İL/İLÇE] NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİNE

DAVACI      : [Ad Soyad] (T.C. Kimlik No: [...........])
              [Adres]
VEKİLİ      : [Varsa Av. Ad Soyad, adres]
DAVALILAR   : 1. [Ad Soyad] (T.C. Kimlik No: [...........])
                 [Adres]
              2. [Ad Soyad] (T.C. Kimlik No: [...........])
                 [Adres]
              [Tüm paydaşlar aynı şekilde sıralanır.]
KONU        : [İL/İLÇE], [Mahalle], [Ada] ada, [Parsel] parsel sayılı taşınmaz üzerindeki
              ortaklığın aynen taksim, bu mümkün değilse satış suretiyle giderilmesi
              talebidir.
DAVA DEĞERİ : [Tutar] TL

AÇIKLAMALAR :

1. [İL/İLÇE], [Mahalle], [Ada] ada, [Parsel] parsel sayılı ve [Niteliği] nitelikli
   taşınmaz, tapu kaydında görüldüğü üzere davacı ile davalıların ortak mülkiyetindedir.
   Taşınmaz üzerinde [paylı / elbirliği] mülkiyet bulunmakta olup davacının payı
   [Pay oranı]'dir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz.