Konut kiralarında yenilenen dönemdeki artış, TBK m. 344 uyarınca bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasındaki değişimi aşamaz; sözleşmeye daha yüksek bir oran yazılmış olsa bile aşan kısım geçerli değildir. Kira ilişkisi beş yılı doldurduğunda ise yeni dönemin bedelini, taraflar anlaşamazsa hâkim hakkaniyete göre belirler. Uyuşmazlıkta önce arabulucuya, ardından kira tespit davasıyla sulh hukuk mahkemesine başvurulur.
Artış oranını belirleyen kural
Kira bedeli, kiracı ile kiraya veren arasındaki en hassas dengedir. Kanun bu dengeyi tamamen tarafların pazarlığına bırakmamış, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemlerdeki artışı bir tavana bağlamıştır.
TBK m. 344'e göre yeni kira yılında yapılacak artışı taraflar kendi aralarında kararlaştırabilir. Ne var ki bu serbestlik sınırsız değildir: kararlaştırılan oran, önceki kira yılına ait on iki aylık ortalama TÜFE değişimini aştığı ölçüde bağlayıcı olmaz. Kural, sözleşmenin bir yıldan uzun süreli yapıldığı durumlarda da uygulanır. Üç yıllık bir sözleşmede ikinci ve üçüncü yıl için yazılmış artış oranları da aynı sınırla denetlenir.
Oran, Türkiye İstatistik Kurumu'nun açıkladığı TÜFE verilerinden çıkar. Her kira yılı için o yıla ait on iki aylık ortalama esas alındığından, uygulanacak oran yıldan yıla değişir.
Sözleşmede bu sınırın altında kalan bir oran veya sabit bir artış kararlaştırılmışsa o oran geçerlidir; kanun yalnızca üst sınır çizer. Sınırı aşan bir oran yazılmışsa madde bütünüyle ortadan kalkmaz, artış kanuni sınıra indirilerek uygulanır.
Sözleşmede artış maddesi yoksa
Taraflar yeni dönem için hiçbir artış kararlaştırmamışsa, kiraya veren tek taraflı bir oran ilan edemez. Böyle bir durumda TBK m. 344/2 uyarınca yeni bedeli hâkim saptar. Taşınmazın durumunu dikkate alarak hakkaniyete uygun bir tutar belirler; ancak bu tutar da on iki aylık TÜFE ortalamasının çizdiği sınırın üzerine çıkamaz.
Kısacası artış maddesinin bulunmaması, kiranın yıllarca aynı kalacağı anlamına gelmez. Ancak artışın yolu ya tarafların yeni bir anlaşması ya da kira tespit davasıdır.
Beş yılı dolduran kira ilişkileri
Beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde ve beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde tablo değişir. TBK m. 344/3'e göre her beş yıllık dilimin ardından gelen kira yılında bedel, taraflar uzlaşamazsa mahkemece hakkaniyete uygun biçimde yeniden saptanır. Mahkeme bu hesapta şu ölçütleri birlikte değerlendirir:
- TÜFE'deki on iki aylık ortalama değişim oranı,
- kiralananın durumu,
- emsal kira bedelleri.
Bu aşamada TÜFE oranı bir tavan değil, ölçütlerden yalnızca biridir. Emsal kiraların belirgin biçimde yükseldiği dönemlerde mahkemenin belirleyeceği bedel, TÜFE'ye göre yapılacak artışın üzerinde olabilir. Beş yılın sonunda belirlenen yeni bedel, izleyen beş yıl içindeki kira yıllarında yine TÜFE ortalaması sınırına göre artırılır.
Geçici yüzde yirmi beş sınırı ne oldu?
Yüksek enflasyon döneminde, 2022 yılının ortasında konut kiraları için geçici bir düzenleme yapılmış ve yenilenen dönemlerdeki artış yüzde yirmi beşle sınırlandırılmıştı. Bu sınır bir kez uzatıldıktan sonra Temmuz 2024'te sona erdi. O tarihten sonra yenilenen konut kiralarında yeniden TBK m. 344'teki genel kural, yani on iki aylık TÜFE ortalaması sınırı uygulanmaktadır.
Uygulamada hâlâ eski geçici sınırın sürdüğünü düşünerek hesap yapan taraflara sıkça rastlanmaktadır. Hangi kuralın uygulanacağını, ilgili kira döneminin hangi tarihte yenilendiği belirler.
Kira tespit davası
Taraflar yeni dönemin bedelinde anlaşamazsa kira tespit davası gündeme gelir. Bu davayı kiraya veren bedelin artırılması için, kiracı ise bedelin kanuna uygun biçimde belirlenmesi için açabilir. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
1 Eylül 2023'ten beri kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, son tutanakla birlikte kira tespit davası açılabilir.
Davanın zamanlaması, belirlenen bedelin hangi tarihten itibaren uygulanacağını doğrudan etkiler (TBK m. 345):
- Dava her zaman açılabilir.
- Dava yeni dönem başlamadan en az otuz gün önce açılmışsa ya da kiraya veren aynı süre içinde artış isteğini kiracıya yazılı olarak iletmişse, mahkemenin belirlediği bedel yeni dönemin ilk gününden itibaren uygulanır. Yazılı bildirim yapılmışsa davanın o dönem bitene kadar açılması yeterlidir.
- Sözleşmede bedelin artırılacağı öngörülmüşse, dava yeni dönem içinde açılsa bile tespit edilen bedel o dönemin başına kadar geriye yürür.
- Bu koşulların hiçbiri yoksa, mahkemenin belirlediği bedel ancak bir sonraki kira döneminden itibaren hüküm doğurur.
Mahkeme hangi ölçütlere bakar?
Kira tespit davalarında mahkeme kural olarak bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi; taşınmazın konumunu, büyüklüğünü, yaşını, kullanım durumunu ve çevredeki benzer taşınmazların kira bedellerini raporlar. Emsal gösterilen kiraların kiralananla benzer nitelikte olması ve aynı dönemi yansıtması önemlidir.
Beş yılı aşan kira ilişkilerinde Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre, yeni bir kiracının ödeyeceği serbest piyasa bedeli doğrudan esas alınmaz. Mevcut kiracının uzun süredir aynı yerde oturması ve önceki kira bedeli de gözetilerek, emsallere göre bulunan değer üzerinden hakkaniyet indirimi yapılır. İndirimin ölçüsünü mahkeme somut olayın koşullarına göre takdir eder.
İlk beş yıl içinde açılan tespit davalarında ise mahkeme TÜFE ortalaması sınırını aşamaz; bu sınırın altında kalmak üzere kiralananın durumuna göre bir belirleme yapar.
Uygulamada dikkat edilmesi gerekenler
Kira dönemi yaklaşırken ilk iş olarak takvimin kontrol edilmesi önerilir. Otuz günlük süre ya da yazılı bildirim kaçırıldığında, haklı bir artış talebi bile bir yıl gecikmeyle uygulanabilir.
Sahada en çok rastlanan hatalar şunlardır:
- Yanlış endeksi kullanmak: Yıllık TÜFE ile on iki aylık ortalama TÜFE aynı şey değildir. Kanunun esas aldığı oran on iki aylık ortalamadır.
- Bildirimi sözlü yapmak: Telefonda ya da yüz yüze dile getirilen artış talebi ispat sorunu doğurur. Noter, iadeli taahhütlü posta veya kayıtlı elektronik posta gibi tarihi belgelenebilen yollar tercih edilmelidir.
- Beş yılın hesabında yanılmak: Süre kural olarak kira ilişkisinin başladığı tarihten hesaplanır. Aynı kiracıyla ara dönemlerde yeni sözleşme imzalanmış olması, bu süreyi kendiliğinden sıfırlamaz.
- Emsali yalnızca ilanlara dayandırmak: İlanlardaki talep edilen bedeller, gerçekleşmiş kira sözleşmeleriyle aynı değildir; mahkeme bunları tek başına yeterli görmeyebilir.
Sık sorulan sorular
Sözleşmedeki artış oranı TÜFE ortalamasından yüksekse ne olur?
Artış maddesi tamamen geçersiz olmaz; artış, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalaması kadar uygulanır. Aşan kısım için kiracının ödeme yükümlülüğü yoktur.
Beş yıl dolunca kira kendiliğinden piyasa değerine çıkar mı?
Hayır. Sürenin tamamlanmasıyla kiraya veren, dilediği rakamı kendiliğinden uygulama imkânı kazanmaz. Uzlaşma olmazsa yeni tutar, kira tespit davasında mahkemenin hakkaniyet değerlendirmesiyle ortaya çıkar.
Kira tespit davasını kiracı da açabilir mi?
Evet. Dava yalnızca kiraya verene tanınmış bir hak değildir; kiracı da bedelin kanuna uygun olarak belirlenmesini isteyebilir.
Kira tespit davası için arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabulucuya gidilmeden açılan dava usulden reddedilir.
Artış oranı her yıl aynı mı?
Hayır. Her kira yılı için, o yenileme tarihine ait on iki aylık TÜFE ortalaması esas alınır. Geçen yılın oranı bu yıl için bir ölçü değildir. Uygulanacak oran ve süreler sözleşmeye ve yenileme tarihine göre değiştiğinden, somut sözleşmenin bir avukatla gözden geçirilmesi faydalı olabilir.
Kira tespit dava dilekçesi örneği
- Dilekçe, kira bedeli konusunda arabuluculukta anlaşma sağlanamadıktan sonra sulh hukuk mahkemesine verilir (HMK m. 4; 6325 sayılı Kanun m. 18/B).
- Kararın yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması için dava yeni dönemden en geç otuz gün önce açılmalı ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılıp dava yeni dönemin sonuna kadar açılmalıdır (TBK m. 345).
- Dilekçeye arabuluculuk son tutanağı, kira sözleşmesi, varsa artış bildirimi ve tebliğ belgesi ile emsal kira bilgileri eklenir.
[İL/İLÇE] NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİNE
DAVACI : [Ad Soyad] (T.C. Kimlik No: [...........])
[Adres]
VEKİLİ : [Varsa Av. Ad Soyad, adres]
DAVALI : [Ad Soyad] (T.C. Kimlik No: [...........])
[Adres]
KONU : [Kiralananın adresi] adresindeki konutun [Tarih] tarihinde başlayan kira
dönemi için aylık kira bedelinin [Tutar] TL olarak tespiti talebidir.
DAVA DEĞERİ : [Tutar] TL (istenen aylık kira bedeli ile mevcut aylık kira bedeli
arasındaki farkın bir yıllık tutarı)
AÇIKLAMALAR :
1. Davacı, maliki olduğu [İL/İLÇE], [Mahalle], [Ada] ada, [Parsel] parsel,
[Bağımsız Bölüm No] numaralı bağımsız bölümde bulunan [Kiralananın adresi] adresindeki
konutu [Tarih] başlangıç tarihli kira sözleşmesiyle davalıya kiraya vermiştir. Kira
yılı her yıl [Gün/Ay] tarihinde yenilenmektedir.
2. Kiralananın aylık kira bedeli halen [Tutar] TL'dir. Taraflar arasındaki kira ilişkisi
[Tarih] tarihinde başlayan kira dönemi itibarıyla beş yılı doldurmuştur.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz.